■第31号　事業再生～「不動産」を守るのか捨てるのか！事業再生.com

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□第31号　事業再生～「不動産」を守るのか捨てるのか！□

事業再生の入口段階～出口段階において、
「不動産を守るのか捨てるのか」について、
社長さんの決断を求められる場面があります。
本社・工場・社長さんのご自宅等、
大方銀行の借入金の担保に供されていて、
(根)抵当権が設定されています。

不動産を守るのか捨てるのか、の判断の基準は、
その所有の必要性の有無であると思われます。
所有の必要性とは、

①経済的意義としては、

●所有している本社・工場等を失うと
事業継続が困難になるのか否か

●代替物件を賃借するための適当な物件があるのか否か

●キャッシュフロー上、
所有不動産を売却した後の銀行あて元利金の返済額と、
代替物件を賃借した場合の賃料等と、
比較してどちらが得策か

●賃借した代替物件に特殊な機械装置を
移転することが物理的に容易か否か

等、

②精神的意義とは、

●社長さんの自宅等について、
家族の精神的よりどころ、愛着が重要であるか否か

●創業以来の「本丸」であり、会社の象徴であり、
所有を失うと社内外への悪影響が懸念されるか否か

等、があります。

所有の必要性がないと判断するのであれば、
第三者に売却～
担保権者である銀行に売却代金を返済～
立ち退き(使えなくなる)～
無担保となった残債の返済について銀行と交渉、
となります。

所有・使用継続の必要性がある場合でも、
借入金の延滞が続いていれば、
いずれ銀行から処分～返済を求められ、
応じなければ競売にて物件を失うこととなります。
「所有」はあきらめて「使用」を継続したい、
との判断の場合は、いろいろ方法はあります。

単純な方法としては、
資金力ある親族に時価で売却して
無償あるいは少額の賃料で貸してもらうことです。
事業再生の場面で「家族の協力を得ながら」
というのは、精神的な支援だけではなく
資金的な支援も含まれます。

また、最近よく見かける方法としては、
不動産投資会社等に売却し物件を賃借する方法です。
再生を果した後、
会社（あるいは新会社）が2～3年後に
買戻す優先交渉権があるケースが多いと思われますが、
その間の賃料負担や投資会社の不動産売却益相当分を
上乗せした買戻し資金の手当てが必要になります。

いずれにしても、所有を続ける資産としての不動産は、
借入等資金調達の際の最も一般的な担保物件
でありうる一方で、流動性に欠け、
中長期的な価格変動リスクも大きく、
固定資産税等維持の為の経費がかかるものです。

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