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□第24号　自宅等の所有不動産はこうして守る！□

所有不動産がまったく無担保なら、
銀行の借入金返済を延滞し、期限の利益喪失後、
銀行に競売申し立て目的で仮差押えされる恐れがあります。
仮差押さえという言葉を聞くと、
素人の方には強烈な響きがあるようです。

本来、銀行返済ができなくなったら、
所有物件を銀行と相談して、
任意売却→無担保債権化→残債はサービサー売却→
サービサーで交渉処理と進めたいところです。
しかし、銀行側としては、返済も止まり
債務者が任意売却にも応じないのであれば、
競売しか手立てがないのです。

では、どのようなケースで
銀行は不動産に仮差押えしてくるのでしょうか？

例えば、Aさんの自宅は時価3,000万円、自宅には
住宅金融公庫のローン残高1,000万円のケースであるとします。
2,000万円の剰余(3,000万円－1,000万円)があり、
銀行はこれをねらって仮差押えをしてきます。
仮差押えをしておいて、
銀行は裁判をして債権を確定し、
自宅を競売にかけてでも回収しようとするのです。

では、守る方法はないの？

先程のケースで、
自宅の余った担保余力2,000万円（3,000万円－1,000万円）
を生かして、どこからか借入する方法もあります。
例えば、親族から3,000万円借入をして、
自宅に抵当権設定3,000万円の手続きをします。
その結果、自宅は第一順位1,000万円（住宅金融公庫）、
第二順位3,000万円（親族）と
合計4,000万円の抵当権（残高同額あり）設定で
不動産の時価3,000万円ですから担保余力はありません。
この状態を無剰余(換金しても配当がないこと)と言います。

仮に、この後で銀行に仮差押えされても、
通常このような無剰余状態の物件の競売は、
最初から裁判所が受け付けません。
銀行も仮差押えしてこないケースがほとんどです。
つまり、事実上競売は不可能なのです。

しかし、担保物件(工場・店舗・自宅)が
どうしても必要になる場合もあります。
そうしたケースでは、買い戻せばよいのです。
勿論、買い戻すには相応の資金が必要ですから、
こうした会社にとって、資金調達はけっして容易ではありません。
ほんとうに必要な物件なのか？
会社の役員や家族で話し合う必要があります。
物件の買い戻しや資金調達方法は、
ケースバイケースで、いろいろと方法が変わります。

尚、かつての不動産の名義書換や共有名義の方法は、
法律改正により使う意味が薄れ、
この手法では自宅を守れないことも多くなりました。
物件が、１物件とみなされる場合、
共有名義者の持分も一括競売され、
落札者は共有名義者に、
持分比率の金銭を支払えばいいことになったのです。

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