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□第12号　担保不動産〜「所有の継続」と「使用の継続」□


借入金返済が重荷になってきて、担保提供している不動産を処分して
返済するかどうかの岐路に立つことがあります。

担保不動産を今後、「所有を継続」することと
「使用を継続」することを、分けて考えて見ましょう。

　　　　　　　 所有を継続　　　所有をやめる
使用を継続　　（イ）　　　　　（ロ）
使用をやめる　（ハ）　　　　　（ニ）


【使用を継続するか否か】

まさに経営戦略に重大な影響を与えることがあります。
特に当該不動産が、本社、工場、営業所等の場合、
使用をやめるということは、 移転・当該エリアからの撤退・
根本的な生産体制の見直し・拠点がその1箇所である場合は
撤退、等の大きな戦略転換・事業計画の修正が求められます。
事業の存在意義である今後の業績（損益計算書）にも、
致命的な影響を与えることもあります。


【所有を継続するか否か】

資産構成（貸借対照表）に係る判断事項となります。
所有を継続するに当っての経費（固定資産税、メンテナンス等）、
担保提供力の問題等を考慮することとなります。

当該不動産が事業に直接関連する稼動資産であり、
かつ現状借入返済負担が重い場合、一般的に、

【イ】 のケースは、
新規借入困難の度合いが増すことも予想され、
いっそうの営業キャッシュフロー向上による借入金返済が求められます。

【ロ】 のケースは、
資金力がありかつ信頼置ける御一族等に
売却〜借入圧縮〜賃借する方法もあります。

【ハ】 のケースは、
第三者に賃貸してその賃料収入で返済するという、
かつて節税方法としてあった手法でもありますが、
事業再生を進める会社にとっては
「スリム化、身軽な経営、持たない経営」
が叫ばれている昨今、 大きな経営戦略の転換が伴うものであり
慎重な対応が求められます。

【ニ】 のケースは、
移転・物流戦略の大転換・撤退・大規模リストラ等が
求められることとなります。
また、事業再生の手法として会社分割・事業譲渡等を用いて、
一部の事業の機能・領域等を新設会社等に
移転・譲渡する方法も用いられます。

もちろん、経営戦略・事業計画等の「経済合理性」の他に、
当該不動産が自宅等の場合は「生活のよりどころ、思い入れ」等も、
所有の継続・使用の継続の判断において大きなポイントとなります。


ご参考として、「事業再生.com」のホームページ
「ダウンロードお役立ち資料各種」に、
「【不動産(借入金による所有)と(賃借)の比較】雛型　例」を
掲載しております。
→
http://www.jigyousaisei.com/shiryou.html

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